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各區(qū)（市）發(fā)展改革局、物業(yè)主管部門(mén)，各有關(guān)單位：

近年來(lái)，受政策調(diào)整影響，我市關(guān)于普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議一直存在，影響了社會(huì)和諧穩(wěn)定。為回應(yīng)業(yè)主關(guān)切，化解矛盾，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，經(jīng)研究，現(xiàn)對(duì)普通住宅界定爭(zhēng)議事項(xiàng)通知如下：

一、普通住宅界定爭(zhēng)議事項(xiàng)的由來(lái)

2012年9月15日起實(shí)施的《青島市物價(jià)局 青島市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)<青島市物價(jià)局物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法>的通知》（青價(jià)格〔2012〕83號(hào)）中明確，普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。普通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業(yè)管理區(qū)域，公共租賃性住房物業(yè)管理區(qū)域，普通（限價(jià)）商品住房物業(yè)管理區(qū)域，配建保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房）的商品住房建設(shè)項(xiàng)目及其他符合政府規(guī)定的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)條件的建設(shè)項(xiàng)目。按照上述規(guī)定，除保障性住房和配建保障性住房的商品住房建設(shè)項(xiàng)目外，其他商品住房建設(shè)項(xiàng)目均屬于非普通住宅，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

2018年7月15日實(shí)施的《山東省物價(jià)局關(guān)于明確<山東省定價(jià)目錄>有關(guān)問(wèn)題的通知》（魯價(jià)綜發(fā)〔2018〕90號(hào)）明確規(guī)定：“普通住宅是指除獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排等各類高檔住宅之外的住宅?！蔽沂袃杉?jí)價(jià)格主管部門(mén)均按照上述規(guī)定執(zhí)行，將除獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排之外的各類住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)列入政府定價(jià)范圍。但在政策執(zhí)行過(guò)程中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅(jiān)持認(rèn)為，我省界定中的“等”字表述，屬于不完全列舉的實(shí)例性規(guī)定，“疊拼”等類似住宅應(yīng)屬于別墅類別，其前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并在與行政執(zhí)法機(jī)關(guān)、業(yè)主的訴訟案件中，得到法院的支持性判決。

二、我市明確普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)

為準(zhǔn)確把握政策界線，青島、威海等市相繼向省發(fā)展改革委請(qǐng)示進(jìn)一步明確“疊拼”、“大平層”等是否屬于普通住宅。省發(fā)展改革委在2021年2月1日實(shí)施的《關(guān)于公布<山東省定價(jià)目錄>的通知》（魯發(fā)改價(jià)格〔2021〕1361號(hào)）中明確，《山東省物價(jià)局關(guān)于明確<山東省定價(jià)目錄>有關(guān)問(wèn)題的通知》（魯價(jià)綜發(fā)〔2018〕90號(hào)）同時(shí)廢止，并于2021年9月30日書(shū)面函復(fù)，“鑒于我省住宅類型地區(qū)差異較大，情況較為復(fù)雜，普通住宅具體范圍由各市、縣人民政府結(jié)合實(shí)際予以明確?！?/span>

根據(jù)省發(fā)展改革委的授權(quán)，市發(fā)展改革委、市城市管理局、市自然資源規(guī)劃局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局四部門(mén)經(jīng)征求社會(huì)各方面意見(jiàn)，出臺(tái)了《關(guān)于明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理中普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（青發(fā)改價(jià)格〔2023〕117號(hào)），自2023年6月1日起實(shí)施。文件將主要滿足基本需求和剛性需求的保障性住房、政策性住房、中小套型住房物業(yè)服務(wù)區(qū)域納入普通住宅范圍。其中，中小套型住房物業(yè)服務(wù)區(qū)域是指建筑面積144平方米及以下的住房套數(shù)占比不低于70%的物業(yè)服務(wù)區(qū)域。此標(biāo)準(zhǔn)符合上位文件精神，社會(huì)各界反映平穩(wěn)。

三、明確普通住宅界定爭(zhēng)議事項(xiàng)

青發(fā)改價(jià)格〔2023〕117號(hào)文件實(shí)施前的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，現(xiàn)就普通住宅界定事項(xiàng)進(jìn)一步明確如下：

1．前期物業(yè)服務(wù)合同中已明確為普通住宅或?qū)嶋H按普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策執(zhí)行的，不再進(jìn)行調(diào)整。

2．前期物業(yè)服務(wù)合同中已明確為非普通住宅且界定標(biāo)準(zhǔn)清楚、政策規(guī)定明確的，不得以存在爭(zhēng)議為由提出調(diào)整。

3．前期物業(yè)服務(wù)合同中已明確為非普通住宅但存在政策爭(zhēng)議的（一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)認(rèn)為住宅類型界定不合理的戶數(shù)達(dá)到同類型住宅總戶數(shù)的40%及以上，如“疊拼”、“大平層”），業(yè)主可向區(qū)（市）物業(yè)主管部門(mén)提出重新界定申請(qǐng)。相關(guān)區(qū)（市）物業(yè)主管部門(mén)會(huì)同區(qū)（市）發(fā)展改革部門(mén)按照青發(fā)改價(jià)格〔2023〕117號(hào)文件要求，督導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行住房面積匯總、公示，區(qū)（市）發(fā)展改革部門(mén)根據(jù)面積匯總情況出具該物業(yè)服務(wù)區(qū)域性質(zhì)的界定結(jié)論并函告同級(jí)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)。如重新界定為普通住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以公告，“疊拼”、“大平層”物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)自2023年6月1日起調(diào)整至政府指導(dǎo)價(jià)上限范圍內(nèi)。如重新界定為非普通住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域，業(yè)主對(duì)界定結(jié)論仍不接受的，通過(guò)司法途徑解決。

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青島市發(fā)展和改革委員會(huì)? ????????青島市城市管理局

2024年3月19日